Il contratto di affitto di azienda

Disciplina del contratto di affitto di azienda

Con il contratto di affitto di azienda un soggetto (locatore), dietro corrispettivo, trasferisce in godimento ad un altro soggetto (affittuario) un’azienda, cioè un complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’impresa.

Al contratto di affitto di azienda non è dedicata una disciplina ad hoc da parte del Codice civile; l’art. 2562 si limita infatti a rinviare alle disposizioni dell’art. 2561 dettate per l’usufrutto di azienda.

Per quanto concerne la successione nei contratti, la norma di cui all’art. 2558 c.c. dettata in materia di cessione di azienda e ritenuta comunemente applicabile anche al contratto affitto di azienda, stabilisce il principio (derogabile) volontariamente, del trasferimento ex lege dei contratti aziendali a prestazioni corrispettive non ancora completamente eseguite da entrambe le parti e che non abbiano carattere personale.

Questa disciplina si sovrappone a quella generale in materia di cessione del contratto ed a quella speciale dettata eventualmente per i singoli contratti trasferiti. Il subingresso avviene dunque automaticamente ed è efficace nei confronti del terzo contraente senza che questi debba accettarlo o che sia necessario dargliene comunicazione.

Per evitare controversie in ordine al momento in cui il terzo ha avuto conoscenza della successione nel contratto di affitto di azienda con conseguente possibilità di recedere per giusta causa, è preferibile porre l’onere dell’informativa a carico di una delle due parti.

Nel caso in cui l’affittuario non esoneri il concedente da ogni responsabilità derivante dall’eventuale recesso per giusta causa del terzo contraente, troverà applicazione la norma del II comma dell’art. 2558 c.c. (responsabilità del concedente).

Per quanto concerne i crediti e i debiti, nel contratto di affitto di azienda non si applica la disciplina di cui agli artt. 2259 c.c., in tema di trasferimento dei crediti, e 2560 c.c., in tema di successione nei debiti. L’eventuale subentro dell’affittuario nelle posizioni creditorie di cui sia titolare l’imprenditore assoggettato alla procedura concorsuale può essere quindi esclusivamente frutto di una espressa pattuizione.

Per ciò che riguarda i debiti, la regola generale è quella della responsabilità del locatore per i debiti anteriori al contratto di affitto e del conduttore per quelli contratti successivamente; è tuttavia possibile una pattuizione contraria.

Si applicano inoltre anche al contratto di affitto di azienda:

• l’art. 1112 c.c. (inderogabile), per cui l’affittuario subentra automaticamente nei rapporti di lavoro ed è obbligato in solido con l’affittante nei confronti dei lavoratori;
• l’art. 2557 c.c., per cui l’affittante non può iniziare una nuova impresa durante l’affitto.
Attesa dunque, la difficile ricerca della normativa applicabile, è opportuno che le Parti predispongano una disciplina contrattuale attenta ed esaustiva, che integri o sostituisca quella, per lo più dispositiva, del codice civile.

Contratto di affitto di azienda e locazione

L’affitto di azienda (o ramo di azienda), cioè di un complesso di beni produttivi, si distingue dalla locazione (di un bene non produttivo). La distinzione è importante è importante per i riflessi in tema di durata, indennità di avviamento, prelazione etc. Infatti, la disciplina speciale della locazione (L. n. 392/78) non si applica qualora il contratto si qualifichi come affitto di azienda, per cui in tal caso l’affittuario non è tutelato dalle norme della L. 392/78 e dovrà tutelarsi in sede contrattuale.

Stabilire al differenza tra i due contratti può essere problematico, soprattutto quando il contratto abbia ad oggetto un immobile senza beni collegati o con beni di rilievo marginale (accessori o pertinenze). In tal caso occorre verificare il rapporto tra il valore dell’immobile e quello degli altri beni, dal punto di vista non patrimoniale bensì funzionale. Ad esempio, non si può concludere che si ha locazione e non affitto di azienda se l’autorimessa vale molto di più delle attrezzature. Secondo la giurisprudenza prevalente, per stabilire se si ha affitto di azienda o locazione commerciale di immobile con pertinenze occorre indagare l’elemento soggettivo: nel primo, l’oggetto del contratto è costituito da un complesso unitario di beni organizzati e l’immobile è considerato in rapporto di complementarità con gli altri beni; nel secondo, l’immobile è considerato nella sua individualità con funzione prevalente.

Diversa è l’ipotesi dell’immobile adibito ad attività alberghiera; la L. n. 118/1995 stabilisce infatti che si ha locazione di immobile e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore.

Il magazzino

Le parti possono prevedere vari metodi per regolamentare il trasferimento del magazzino:
• pattuire che le giacenze siano affittate unitamente all’impresa e ne formino componente imprescindibile. In tal caso dovrà essere redatto un inventario analitico da allegare al contratto, al termine del quale, le stesse devono essere restituite nella stessa quantità e pari valore, conguagliando l’eventuale differenza in denaro;
• pattuire la vendita dell’intero magazzino esistente all’affittuario, con ritrasferimento dello stesso al proprietario al momento della conclusione del contratto;
• stipulare un contratto estimatorio avente ad oggetto le rimanenze di magazzino.

L’affittuario assume il dovere di gestire l’azienda e contestualmente il potere di disporre dei beni aziendali; pertanto, al termine del contratto d’affitto, l’azienda risulta composta in tutto o in parte da beni diversi rispetto a quelli originari. Allo scopo di identificare e misurare tali differenze fra la consistenza iniziale e finale del complesso aziendale è prevista la redazione di un inventario all’inizio e al termine del rapporto.
La differenza tra le consistenze dell’inventario all’inizio e al termine dell’affitto viene regolata in denaro, sulla base dei valori correnti a tale ultima data (Art. 2561, quarto comma, del C.C.).

Le differenze di consistenza vanno misurate sia nell’aspetto quantitativo, che in quello qualitativo. Qualora non si siano verificate variazioni nella composizione del patrimonio trasferito, oppure siano circoscritte al reintegro di giacenze consumate, non dovrà essere corrisposto al locatore alcune conguaglio in denaro.

Durante l’esecuzione del contratto potranno essere apportare all’azienda variazioni di tipo sostitutivo, aggiuntivo o diminutivo. Quindi il conguaglio in denaro scaturisce dal raffronto tra i valori di inventariato dei beni costituenti l’azienda all’inizio dell’affitto e quello di fine periodo, entrambi determinati a “valori correnti”.

Dottrina e giurisprudenza sono divise sulla questione circa il diritto dell’affittuario al compenso per l’incremento eventualmente apportato all’avviamento dell’azienda da lui condotta. La giurisprudenza maggioritaria ritiene che l’avviamento, essendo un qualità intrinseca all’azienda, non possa essere apprezzato disgiuntamente da essa, e, conseguentemente, tornerebbe, al termine del contratto, in capo all’affittante, unitamente all’azienda e non si realizzerebbe il presupposto per la remunerazione dell’incremento apportato dall’affittuario.

L’affitto di ramo di azienda all’interno di centri commerciali

Quanto il contratto di affitto di azienda è stipulato all’interno di centri commerciali, esso generalmente:
• contiene l’individuazione dei locali all’interno nel centro;
• è integrato da un regolamento interno predisposto dall’ente gestore (contenente la disciplina di più ambiti quali la ripartizione delle spese, gli orari di apertura e chiusura, gli impegni promozionali ecc.);
• precisa i termini della voltura dell’autorizzazione amministrativa;
• disciplina l’utilizzo dei servizi del centro ed il pagamento delle spese accessorie;
• non prevede la successione nei contratti aziendali, se non relativamente alle utenze;
• è caratterizzato da un potenziale avviamento del centro nel suo complesso.

Il concedente riveste sicuramente la qualifica di imprenditore e dunque si ha affitto di azienda, ma dato che l’immobile prevale sugli altri beni componenti l’azienda e vengono versate all’ente di gestione somme accessorie, al contratto si applica per lo più la disciplina della locazione di immobile non abitativo.

Avv. Valerio Pandolfini