Il contratto rent to buy

Il rent to buy è un contratto introdotto nel no­stro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia del 2014, per ov­viare alle difficoltà in cui si trova il mercato im­mobiliare, causate dalla mancanza di liquidità e dalla difficol­tà, per i potenziali acquirenti, di accedere al credito bancario. Con il rent to buy, infatti, il conduttore/acquirente può pagare il prezzo ratealmente, nel corso del tempo (sino ad un mas­simo di 10 anni) pur ottenendo l’immediata disponibilità dell’immobile. Il proprietario, a sua volta, riceve un beneficio economico, rappresentato dal canone periodico, sino a che non venga perfezionato l’atto finale di vendita. Nel rent to buy, quindi, diversamente dal contratto di locazione e dal contratto di affitto, il godimen­to del bene non è fine a sé stesso ma è finalizzato alla vendita dell’immo­bile.

1. Caratteristiche ed effetti del rent to buy

Il rent to buy é un contratto, introdotto nel no­stro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014, convertito in L. n. 164/2014), con cui il proprietario con­segna fin da subito l’immobile al conduttore, il quale corrisponde un canone costituito da due diverse componenti: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (re­munerazione del godimento) e quella da imputare al prez­zo di acquisto. Dopo un periodo di tempo fissato nel contratto, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati, che vengono imputati al prezzo di vendita.

Nel rent to buy, quindi, diversamente dal contratto di locazione e dal contratto di affitto, il godimen­to del bene non è fine a sé stesso ma è finalizzato alla vendita dell’immo­bile.

Il contratto di rent to buy si presta ad assecondare sia gli interessi dell’aspirante acquirente che quelli dell’aspirante venditore.

L’aspirante acquirente può raggiungere l’obiettivo di diventare proprietario di un immobile (per un uso abitativo o non abitativo), pur non disponendo delle risorse finanziarie per procedere all’acquisto immediato del bene, né essendo in grado di procurarsele accedendo ad un finanziamento (per il quale, ad es., non sia in condizioni di fornire alla Banca garanzie adeguate di regolare rimborso delle rate di mutuo), senza disperdere le somme che, necessariamente per ottenere medio tempore il diritto di godere dell’immobile; attraverso il collegamento tra i canoni di locazione e un futuro (ma già definito nel suo contenuto essenziale, e in particolare nel prezzo) contratto di compravendita del bene, al conduttore è attribuito infatti un diritto (e non un obbligo) di procedere all’acquisto del bene.

Dall’altra parte, l’aspirante venditore può trovare più facilmente un acquirente (sia pure solo potenziale), perché la possibilità di pagamento graduale e distribuito in un arco temporale più o meno ampio allarga la platea dei soggetti interessati, tanto più che non vi è un obbligo di acquisto (come invece quale vi sarebbe in caso di conclusione di un contratto preliminare); la mancanza di certezza circa l’effettivo trasferimento del bene alla scadenza contrattuale è un rischio che viene bilanciato dalla possibilità di ottenere un canone di importo generalmente più elevato rispetto a quello di una semplice locazione, in quanto ingloba già una parte del prezzo della futura vendita, con la possibilità di prevedere che una parte di questa componente – prezzo sia trattenuta dal proprietario anche in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto (e dunque di mancata conclusione della vendita).

Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di im­mobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzio­nale, etc. Tale contratto può essere altresì utilizzato anche per un terreno (agricolo, edificabile, ecc.), come pure per i fabbricati “al grezzo”; per quest’ultimo tipo di immobili si può stabilire nel contratto che le opere di completamento e finitura debbano essere realizzate dal conduttore, prevedendo, di conseguenza, un canone ridot­to per entrambe le componenti (remunerazione dell’utilizzo e corrispettivo di cessione) in relazione al fatto che il bene non è ancora agibile e che le spese per renderlo utilizzabile saranno appunto sostenute dal conduttore.

Il rent to buy si articola in due fasi (di cui una eventuale):

• la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’im­mobile: per effetto della stipula del contratto, il proprieta­rio dell’immobile (concedente) ha l’obbligo di consegnarlo al conduttore, il quale ha l’obbligo di pagare al con­cedente il canone pattuito (sia per la componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto);
• la seconda fase, eventuale, comporta il trasferimento del­la proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore: non vi è infatti un obbli­go reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, e il trasferimento del bene non si verifica automaticamen­te a conclusione del periodo di utilizzo; il conduttore, alla scadenza del termine convenuto, è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto, e si decide in quest’ultimo senso, il concedente è obbligato a procedere alla cessione.

Qualora il conduttore decida di non acquistare l’immobile, alla scaden­za del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto; il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’uti­lizzo, mentre il conduttore avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prez­zo di vendita, così come determinata nel contratto.

• Nel contratto di rent to buy è quindi essenziale che siano disciplinate attentamente e chiaramente le conseguenze del manca­to acquisto da parte del conduttore, e sia definita con pre­cisione la quota dei canoni (per la componente da impu­tare al prezzo di vendita) che il concedente deve restituire in caso di mancato acquisto. Naturalmente, il concedente avrà generalmente interesse a trattenere la maggior parte della componente dei canoni imputabile a corrispettivo, perché ciò po­trà costituire un indubbio incentivo per il conduttore ad esercitare il proprio diritto di acquisto (infatti, in caso di mancato acquisto, il conduttore perderebbe gran par­te se non tutto ciò che ha versato a titolo di anticipo del prezzo), mentre il conduttore avrà generalmente interesse a lasciare al conce­dente la minor parte di questa componente, per poter decidere più liberamente se acquistare o meno l’immo­bile.

Qualora invece il conduttore decida di esercitare il diritto all’acquisto, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita; il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la compo­nente da imputare al prezzo (v. par. 3).

Nel contratto devono essere necessariamente specifica­te le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remu­nerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto. Nel caso in cui, per l’una o l’altra delle due componenti, fosse indicato in contratto un importo mera­mente simbolico, il contratto è nullo.

Il conduttore può pagare i canoni convenuti (sia per la parte imputabile al prezzo che per la parte imputabile al pagamento dell’utilizzo) anche mediante l’ac­collo di un eventuale mutuo stipulato dal concedente; in questo caso le parti dovranno disciplinare in contratto le modalità di addebito dei canoni del mutuo:

• prevedendo la “compensazione” con un certo numero di cano­ni di valore complessivo pari a quello del capitale mutuato, ovvero
• “spalmando” tale capitale su tutti i canoni previsti in contratto (in parte da ritenersi pagati mediante “compensazio­ne” con l’accollo del mutuo e in parte da pagarsi in denaro).

Il concedente rimane obbligato in solido con il conduttore per il pagamento delle rate del mutuo, se il mutuan­te non ha aderito all’accollo (art. 1273 c.c.).

2. La trascrizione del contratto

Ai sensi dell’art. 23, comma 1, D.L. n. 133/2014, i contratto di rent to buy sono trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis c.c.. Tale articolo, stabilisce che la trascrizione di un contratto preliminare prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare stesso, anticipando, in sostanza, la tutela delle ragioni del promissario acquirente ad un momento che può essere anche molto antecedente rispetto alla realizzazione dell’effetto traslativo, alla stregua di un meccanismo di “prenotazione”. Tale meccanismo è stato esteso anche al contratto di rent to buy.

La trascrizione del contratto rent to buy produce quindi un duplice effetto:

• un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla conces­sione dell’utilizzo;
• un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare, con riguardo all’obbli­go del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

Con riferimento al primo effetto, la trascrizione contratto del rent to buy, consente al conduttore di prevalere su ogni successiva iscrizione o trascrizione effettuata da terzi; la trascrizione ha infatti lo scopo di proteggere il conduttore, potenziale acquirente, dalle vicende che lo possono riguardare il concedente prima del trasferimento della proprietà, rendendo opponibile il contratto di godimento agli eventuali creditori del concedente, i quali non possono iscrivere ipoteca né pignorare l’immobile oggetto di rent to buy.

Qualora dunque i creditori del conduttore, successivamente alla trascrizione del contratto di rent to buy, abbiano effettuato un pignoramento o iscritto ipoteca, gli stessi non potranno rivalersi né sull’immobile né sui canoni corrisposti al concedente per tutta la durata del contratto, in quanto le sue ragioni del conduttore di acquisto del bene libero da gravami prevalgono su coloro che hanno impresso tali gravami.

A tal fine, la trascri­zione è sempre necessaria anche se la durata convenuta è infe­riore ai nove anni (al contrario di quanto previsto dalla legge per le locazioni, trascrivibili solo se di durata superiore).

La trascrizione del rent to buy produce anche un “effetto prenotati­vo”: ovvero, fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’eventuale atto di vendita al momento della trascrizione del contratto mede­simo, analogamente a quanto avviene per il contratto preliminare. In questo modo viene garantita piena tutela al condutto­re, consentendogli di acquisire l’immobile nello “stato di dirit­to” in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pre­giudizievoli successive alla trascrizione del contratto.

Poiché – a differenza del contratto preliminare, di solito eseguito entro un termine relativamente breve dal contratto definitivo (generalmente con saldo del prezzo) – il contratto di ent to buy è generalmente un contratto di lunga durata (tendenzialmente analoga alla durata dei mutui che si contraggono per l’acquisto di un immobile) – l’efficacia prenotativa della trascrizione ai sensi dell’art. 2645 bis si estende a tutta la durata entro il quale – di norma – un’operazione di rent to buy dovrebbe esaurirsi).

Una volta scaduto il termine per la stipula del contratto di vendita (mai superiore a dieci anni) senza che vi sia stata trascrizione di tale contratto o della domanda giudiziale volta a chiedere l’esecuzione in forma specifica, gli effetti prenotativi vengono meno e si considereranno come mai prodotti; in ogni caso, tuttavia, la scadenza di tale termine non influisce sulle obbligazioni convenute nel rapporto, il quale potrà avere anche durata superiore ad un decennio.

La trascrizione del contratto rent to buy garantisce una specifica tu­tela al conduttore anche per il caso di inadempimento del concedente. Infatti, nel caso in cui, a seguito di tale inadempimento, il conduttore vanti dei crediti (ad esempio per il rimborso dei ca­noni pagati in relazione alla componente imputabile al prezzo di cessione), l’art. 2775 bis c.c. (richiamato dall’art. 23, comma 2, D.L. n. 133/2014) riconosce un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto, a condizione che gli effet­ti della trascrizione non siano cessati (non sia scaduto cioè il ter­mine di durata del contratto ovvero non siano passati più di die­ci anni dalla sua trascrizione) al momento:

• della risoluzione del contratto, risultante da un atto con data certa;
• della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di con­danna al pagamento;
• della trascrizione del pignoramento;
• dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi.

Tale privilegio, peraltro, non è opponibile:

• ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al con­duttore per l’acquisto dell’immobile;
• ai creditori garantiti da ipoteca iscritta a garanzia della quota di debito derivante da finanziamento fondiario, che il condutto­re si sia accollata con il rent to buy o con altro atto successivo ( 2825 bis c.c., richiamato dall’art. 23, comma 2, D.L. n. 133/2014).

In tutti i casi in cui dovessero cessare gli effetti di un rent to buy trascritto, si dovrà procedere alla cancella­zione della trascrizione, essendo interesse del proprietario/ concedente recuperare la piena disponibilità dell’immobile. A tale cancellazione si potrà giungere con:

• il consenso debitamente manifestato dalle parti (nell’atto stesso con il quale vengono fatti cessare gli effetti del con­tratto, come nel caso di risoluzione consensuale, ovvero con un atto stipulato ad hoc, proprio per consentire la cancella­zione della trascrizione);
• una sentenza passata in giudicato, nella quale viene ordina­ta la cancellazione della trascrizione.

3. Gli obblighi del concedente e del conduttore

La normativa che regola i reciproci obblighi e diritti del conceden­te e del conduttore richiama la disciplina in materia di usufrutto.

Il conduttore, prima di prendere in consegna l’immobile, deve – salvo sia diversamente previsto nel contratto, ovvero qualora il contratto contenga già la precisa descrizione del bene – procedere all’inventario; ciò accadrà soprattutto qualora l’immobile venga concesso arredato, nel qual caso il conce­dente può avere interesse alla redazione dell’inventario, per la descrizione degli arredi e degli accessori dell’immobile.

ll conduttore deve inoltre dare idonea garanzia (salvo sia diversamente previsto nel contratto). Spetta alle parti individuare, in contratto, il tipo di garanzia da prestare: ad esempio, si può prevedere una garanzia simile a quella prevista per la loca­zione, ovvero a un deposito costituito dal conduttore presso il concedente, non superiore a tre mensilità di canone (da calcolarsi con riguardo alla sola parte imputabile al pagamen­to dell’utilizzo). Gli interessi legali sul deposito dovranno essere corrisposti al conduttore alla fine del periodo di utilizzo, o even­tualmente imputabili al prezzo di cessione (art. art. 11 L. n. 392/1978).

Sono a carico del conduttore le spese e, in genere, gli one­ri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria degli immobili e delle relative parti condominiali (se l’immobile è in un condominio). Sono inoltre a carico del con­duttore le riparazioni straordinarie causate dal suo inadempi­mento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Si intendono di ordinaria manutenzione le riparazioni di ele­menti accessori degli immobili che, per loro natura, si consuma­no e deteriorano per effetto del loro uso normale (ad esempio le spese relative a rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, sanitari, impianti di luce, acqua e gas non interni alla struttura del fabbricato). Si ritiene che sia a carico del con­duttore un obbligo di custodia, che comporterebbe l’obbligo di adottare tutte le misure e i comportamenti necessari per preve­nire danni materiali all’immobile.

Sono a carico del concedente le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali, se l’im­mobile è sito in un condominio. Il conduttore deve corrispon­dere al concedente, durante tutta la durata del rapporto, gli in­teressi delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

Ai sensi dell’art. 1005 c.c., sono straordinarie le riparazioni neces­sarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la so­stituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una par­te notevole, dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. Tale elenco, tuttavia, non è tassativo; sono pertanto compresi tra le riparazioni straordinarie tutti gli interventi su parti strutturali degli edifici, e quelli per la sostitu­zione degli impianti di dotazione (impianto elettrico, idraulico, di riscaldamento, etc.).

Se il concedente rifiuta di eseguire le riparazioni a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, il conduttore ha la facoltà di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine del rapporto senza, peraltro, dover corrispondere gli interessi. Il conduttore, prima di procedere all’esecuzione di riparazioni straordinarie, dovrà comunicarlo al concedente, legittimando così il suo intervento sostitutivo. Se le riparazioni straordinarie sono eseguite dal conduttore, quest’ultimo non sarà più tenuto a corrispondere gli interessi, poiché ha anticipato tali somme per conto del concedente.

• Le spese delle liti, che riguardano tanto la proprietà quanto l’af­fitto, sono sostenute dal concedente e dal conduttore in proporzione del rispettivo interesse.

Nelle assemblee condominiali, il diritto di voto:

• spetta al conduttore, su ordini del giorno relativi all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei sevizi comuni;
• spetta invece al concedente nelle altre deliberazioni, a meno che il conduttore intenda eseguire le riparazioni straordinarie; in questo caso l’avviso di convocazione deve essere comunica­to ad entrambi.

Per quanto riguarda invece il pagamento dei contributi dovuti all’amministratore di condominio, concedente e conduttore ri­spondono solidalmente.

Nel caso di unità immobiliare in un condominio si applica la nor­mativa prevista per il diritto di usufrutto.

4. Il subentro nella posizione del conduttore: a) il contratto per persona da nominare

Il contratto rent to buy può essere stipulato anche con lo schema del contratto per persona da nominare, che dà la facoltà al con­duttore di sostituire a sé altra persona che assuma i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto. A tale schema si può ricorrere in occasione:

• della stipula del contratto iniziale, cioè in occasione della concessione del bene in utilizzo; in questo caso, con un’apposita clausola da inserire in contrat­to il conduttore può riservarsi la facoltà di designare, entro un termine ben preciso da indicare sempre nel contratto, una terza persona che subentri nella sua intera posizione contrattuale, assumendo in tal modo tutti i diritti e tutti gli obblighi che discendono da esso; fermo restan­do che, qualora la dichiarazione di nomina non venga comu­nicata al concedente entro il termine convenuto, unitamente all’accettazione del terzo designato o ad una procura rilasciata da quest’ultimo prima della stipula del contratto, il contratto stesso non verrà meno, vincolando al rispetto delle condizioni in esso contenute i contraenti originari;
• della stipula del contratto iniziale, ma non riferito all’intero contenuto del contratto, bensì al solo diritto all’acquisto spettante al conduttore; è infatti possibile che il conduttore, con apposita clausola da inserire in contratto, si riservi la facoltà di nominare – in occasione dell’acquisto, e comunque entro il termine ultimo convenuto – un altro soggetto per l’acquisto dell’immobile, che assumerà so­lamente i diritti e gli obblighi che derivano dal contratto per la vendita dell’immobile; tale soggetto dovrà pagare il prezzo determinato in contratto al netto della parte dei canoni imputabile a corrispettivo (e quindi già pagata nel corso del rapporto dal conduttore/stipulante) e rimborsare al conduttore/ stipulante la parte di prezzo anticipata da quest’ultimo col pagamento dei canoni (salvo che il conduttore non rinunci al rimborso, realizzando in tal modo una dona­zione indiretta);
• della stipula del contratto finale che comporta il trasfe­rimento dell’immobile a seguito dell’acquisto da parte del conduttore; in questo caso, con apposita clausola da inserire nel con­tratto di vendita, il conduttore può riservarsi la facoltà di nominare entro un termine preciso un altro soggetto per l’acquisto definitivo dell’immobile; il soggetto designato, in conseguenza della sua accettazione, acqui­sterà l’immobile con effetto dal momento della stipula dell’atto, e sarà tenuta a rimborsare al conduttore/stipu­lante il prezzo che egli abbia già pagato (in parte col pa­gamento dei canoni), salvo che il conduttore/stipulante non rinunci al rimborso, concretizzando in tal modo una donazione indiretta; se, invece, la dichiarazione di nomi­na non venisse comunicata al cedente entro il termine convenuto, unitamente all’accettazione della persona designata, il contratto stesso non verrà meno, e l’effetto traslativo si produrrà a favore del conduttore/stipulante.

Qualora si ricorra allo schema del contratto per persona da nominare:

• È ammessa la nomina plurisoggettiva, ovvero di più soggetti che, con vincolo solidale tra di loro, assumano tutti i diritti e gli obblighi contrattuali, subentrando al conduttore/stipulante;
• È ammessa inoltre la nomina congiunta; in questa ipotesi, il conduttore/stipulante non esce definitivamente dal contratto ma aggiunge a sé stesso un altro soggetto (o altri soggetti) per assumere insieme, in via solidale, tutti i diritti e gli obblighi di­scendenti dal contratto:
• Il termine entro il quale deve essere eseguita e comunicata al promittente (ossia al concedente/proprietario) la nomina è – salvo deroga tra le parti – di 3 giorni ( 1402, comma 1, c.c.); il rispetto di tale termine si impone peraltro per ragioni di carattere fiscale, al fine di escludere dop­pie imposizioni (art. 32, DPR. n. 131/1986);
• La dichiarazione di nomina ha effetto solo se accompagnata dall’accettazione del soggetto nominato o se esiste una procu­ra anteriore al contratto; la nomina di per sé non è sufficiente a coinvolgere il terzo designato nel contratto; a tal fine è necessa­ria la sua accettazione (che può essere manifestata anche in via “anticipata”, prima della stipula del rent to buy, mediante la sot­toscrizione di apposita procura); la dichiarazione di nomina e la procura o l’accettazione della persona nominata devono rivesti­re la stessa forma che le parti hanno usato per il rent to buy (ad esempio, se il contratto è stipulato nella forma di atto pubblico, anche la dichiarazione di nomina, la procura e l’accettazione dovran­no essere redatti per atto pubblico);
• la dichiarazione di nomina deve essere trascritta (con l’indicazione della procura e/o dell’accettazione della persona nominata), ai sensi dell’art. 1403 comma 2 c.c.;
• In mancanza di una valida dichiarazione di nomina (per man­cato rispetto del termine, per mancata osservanza del requisi­to di forma, o altro): a) l’atto iniziale di concessione dell’utilizzo continuerà tra le par­ti originarie (con diritto del conduttore originario all’utilizzo dell’immobile e con l’obbligo corrispondente di pagare il ca­none convenuto, nella sua duplice componente); b) il diritto all’acquisto dell’immobile, alla scadenza convenuta, spetterà al conduttore originario; c) la proprietà (o altro diritto reale) sull’immobile, nel caso sia già stato stipulato l’atto finale di cessione, spetterà al conduttore originario, con l’obbligo di pagare il saldo del prezzo.

5. Il subentro nella posizione del conduttore: b) la cessione del contratto

Il contratto di rent to buy – riguardando prestazioni corrispetti­ve non ancora interamente eseguite – può essere ceduto dal conduttore a terzi prima della sua scadenza e comunque prima che venga perfezionato il contratto finale di cessio­ne del bene, purché la facoltà di cessione non sia stata espres­samente esclusa in contratto.

La cessione del contratto è pertanto possibile solo nella prima fase e quindi con riguardo al solo contratto iniziale, ovvero il contratto per la concessione in godimento del bene, fino a che il contratto non sia giunto a scadenza (per decorrenza del suo termine finale, o per l’avvenuto acquisto dell’immobile). Sino a tale momento, infatti, vi sono ancora contrapposte posi­zioni contrattuali e di conseguenza prestazioni ancora da ese­guire, sia da una parte (concessione dell’utilizzo del bene) che dall’altra (pagamento del canone nella sua duplice componen­te), che rendono possibile e giustificano una cessione del con­tratto sia sotto il profilo giuridico che economico.

La cessione di un rent to buy non può prescindere dal consenso del conce­dente/proprietario. Ai sensi dell’art. 1407 c.c., è possibile il consenso preventivo, con apposita clausola inserita in contratto; in tal caso, la cessione è ef­ficace nei confronti del concedente/ proprietario dal momento in cui gli viene notificata, ovvero dal momento in cui viene accettata da quest’ultimo. È possibile anche il consenso succes­sivo, purché non sia venuto meno il contratto ceduto e permangano tut­te le condizioni richieste per la cessio­ne (in particolare, purché le prestazio­ni non siano state nel frattempo tutte interamente eseguite).

Una volta divenuta efficace la ces­sione del rent to buy (con il consen­so manifestato dal concedente/pro­prietario), il conduttore originario (cedente) viene liberato dai suoi ob­blighi, anzitutto da quello di paga­re i canoni nella loro duplice compo­nente. L’efficacia liberatoria del ce­dente non è inderogabile: al conce­dente/proprietario è infatti consen­tito, nell’esprimere il proprio consen­so alla cessione, di non liberare il ce­dente, con la conseguenza che potrà agire contro quest’ultimo nel caso di inadempimento da parte del cessio­nario.

6. Gli immobili da costruire

L’art. 23, comma 4, D.L. n. 133/2014 stabilisce che se il rent to buy riguarda un’abitazione in costruzione, il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmen­te alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finan­ziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la can­cellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pigno­ramento gravante sull’immobile (art. 8 Dlgs n. 122/2005).

Dunque, se il rent to buy riguar­da un’abitazione gravata da ipoteca o pignoramento, l’impe­dimento posto a carico del notaio si applica sin dal momento della stipula del contratto di utilizzo e non solo al momento di stipula del successivo atto di vendita (in funzione del quale viene concesso l’utilizzo dell’immobile).

I presupposti per l’applicazione della disciplina sugli immobili da costruire dettata dal Dlgs n. 122/2005 sono i seguenti:

• a vendere deve essere un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa (quindi la disciplina non si applica se a vende­re è un privato);
• ad acquistare deve essere una persona fisica;
• il bene che viene venduto deve essere un immobile da costru­ire (per il quale sia già stato richiesto il permesso di co­struire e i cui lavori non siano ancora stati completati, tro­vandosi ad uno stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità).

L’art. 8 Dlgs n. 122/2005 si applica nei seguenti casi:

• rent to buy preceduto da un preliminare sottoscritto tra le medesime parti quando l’immobile era ancora in corso di costruzione, qualora esse si accordino di attuare gli impe­gni reciprocamente assunti stipulando un rent to buy al po­sto del previsto atto di vendita definitivo;
• preliminare (perfezionato quando l’immobile era ancora in corso di costruzione) con il quale le parti si siano impegnate proprio alla stipula di un rent to buy;
• rent to buy che riguarda un edificio ancora in corso di co­struzione, non ancora dichiarato agibile, e come tale rien­trante a pieno titolo nell’ambito di applicazione del Dlgs n. 122/2005 (in questo caso il costruttore deve inoltre prestare la garanzia fidejussoria di cui agli artt. 2 e 3 del Dlgs n. 122/2005, a garanzia della componente dei canoni che dovrà essere imputata al prezzo di cessione).

Si tratta, comunque, di ipotesi marginali: nella maggioranza dei casi in cui a stipulare il rent to buy siano un imprenditore/costruttore e una persona fi­sica, il contratto riguarda un immobile già ultimato e agibile, e tra le parti non vi sono state trattative preventive sullo stesso immobile quando ancora era in corso di costruzione, con la conseguenza che non vi è spazio per l’applicazione della disciplina dell’art. 8 Dlgs n. 122/2005. D’altra parte, il rent to buy è stato pensato proprio per incentivare la vendita del patrimonio edilizio esistente delle imprese costruttrici, rimasto invenduto a causa della sfavorevole congiuntura di mercato.

7. L’inadempimento del conduttore

In caso di inadempimento del conduttore, il concedente può, a sua scelta:

• avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto, qualora l’inadempi­mento del conduttore consista nel mancato pagamento dei canoni previsti in contratto, sulla base dell’atto pubblico o scrittura privata con cui è stipulato il contratto di rent to buy;
• chiedere l’adempimento del contratto in forma specifica, ai sensi dell’art. 2931 c.c., nel caso in cui l’inadempimento del condutto­re riguardi un “obbligo di fare”, come ad esempio quello di cu­rare la manutenzione ordinaria dell’immobile;

• chiedere la risoluzione del contratto (art. 1453 e ss. c.c.); ciò può accadere in caso di mancato pagamento anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo (art. 23, comma 2, D.L. n. 133/2014). Resta fermo, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno.

Ai sensi dell’art. art. 23, comma 5, D.L. n. 133/2014, in caso di risoluzione per inadempi­mento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzio­ne dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contrat­to. Pertanto, una volta risolto il contratto, il concedente avrà diritto:

• alla restituzione dell’immobile; nel caso in cui il conduttore non adempia all’obbligo di ri­consegna, il concedente potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere l’esecuzione in forma specifi­ca dell’obbligo di consegna e rilascio dell’immobile, sulla base dell’atto pubblico notarile;
• ad acquisire i canoni sino a quel momento pagati per l’intero loro importo, e quindi anche per la parte da im­putare al prezzo di trasferimento, che saranno fatti propri dal concedente a titolo di indennità per risarcirlo del dan­no subito; le parti, tuttavia, possono stabilire nel contratto una diversa disciplina, più favorevole al conduttore (preve­dendo, ad esempio, che una certa percentuale della parte dei canoni da imputare a prezzo debba essere restituita a quest’ultimo), o più favorevole al concedente (preve­dendo, ad esempio, a carico del conduttore l’obbligo di cor­rispondere ulteriori somme a titolo di penale ai sensi dell’art. 1382 c.c., in caso di suo inadempimento).

Resta fermo il diritto del concedente ad ottenere il paga­mento dei canoni scaduti e non pagati.

8. L’inadempimento del concedente

Gli obblighi principali che dalla stipula di un contratto rent to buy derivano a cari­co del concedente sono:

• l’ob­bligo della consegna dell’immobile al conduttore;
• l’obbligo di adottare tutte le misure e i comportamenti necessari per assicurare al condutto­re il godimento dell’immobile e comunque ad astenersi da tutti quei comportamenti che possano pregiudicare il diritto di quest’ultimo (art. 1375 c.c.);
• l’obbligo di pro­cedere alla vendita del bene qualora il conduttore intenda procedere all’acquisto nel rispetto dei termini convenuti.

In caso di inadempimento del concedente, il conduttore potrà chiedere:

• l’adempimento in forma specifica del contratto, ai sensi dell’art. 2931 c.c., nel caso in cui l’inadempimento riguardi un “obbligo di fare” ossia un obbligo di tenere un certo comportamento o di svol­gere una determinata attività;
• l’adempimento in forma specifica del contratto, ai sensi dell’art. 2932 c.c., nel caso in cui l’inadempimento riguardi l’obbligo di vendere l’immobile; la domanda per ot­tenere l’esecuzione dell’obbligo dovrà essere trascritta entro il termine di durata del contratto, e comunque non oltre i dieci anni dalla trascrizione originaria;
• la risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1453 e ss. c.c., qualora l’inadempimento non sia di scarsa importanza.

Resta fermo, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno.

Ai sensi dell’art. 23, comma 5, D.L. n. 133/2014, in caso di risoluzione per inadempimen­to del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni im­putata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. Pertanto, una volta intervenuta la risoluzione del contratto, il concedente:

• può trattenere i canoni pagati sino a quel momento, per la sola parte riferita all’utilizzo;
• deve invece restituire al conduttore i canoni pagati sino a quel momento, per la parte da imputare alla vendita, maggiorati degli interessi legali.

Tale norma è inderogabile perché è posta essenzialmente a tu­tela del conduttore. Le parti possono, invece, disciplinare di­versamente in contratto le conseguenze a carico del conce­dente, ma solo in senso peggiorativo; ad esempio, preveden­do anche una penale a carico del concedente, ai sensi dell’art. 1382 c.c.).

Ai sensi dell’art. 2775-bis c.c., richiamato dall’art. 23, comma 3, del D.L. n. 133/2014, i crediti del conduttore a seguito della risoluzione di un contratto rent to buy per inadempimento del concedente hanno un privilegio speciale sull’immobile concesso in godimento, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto.

9. Vantaggi e svantaggi del rent to buy

Esaminiamo in sintesi i vantaggi e gli svantag­gi che il rent to buy presenta per il proprietario/venditore, da un lato, e il conduttore/acquirente dall’altro.

Proprietario/venditore
VANTAGGI	SVANTAGGI
Mantiene la proprietà dell’alloggio sino a che non venga pagato l’intero prezzo convenuto; riceve un beneficio economico a fronte del rinvio nel tempo della vendita, costituito dal diritto all’incasso del canone nella sua duplice componente; non è soggetto all’applicazione della disciplina vincolistica della locazione.	Non può imporre un obbligo all’acquisto al conduttore (pondo, tutt’al più, essere compensato con la quota della componente dei canoni imputabili al prezzo di vendita che il concedente può trattenere in base al contratto); deve ricorrere all’autorità giudiziaria per recuperare la disponibilità dell’alloggio in caso di mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto (per scadenza del termine senza esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, per risoluzione, per recesso, ecc.); deve attivare il procedimento ordinario di cui all’art. 605 e ss. c.p.c. (relativi al processo di esecuzione per consegna o rilascio) che richiede tempi lunghi per la sua conclusione: i costi da sostenere per le riparazioni straordinarie sono a suo carico.

 

Conduttore/acquirente
VANTAGGI	SVANTAGGI
Può opporre al terzo ac­quirente il rapporto di uti­lizzo per effetto della tra­scrizione; può opporre ai terzi l’ob­bligo assunto dal proprie­tario di vendergli il bene, trascrivendo il contratto entro il ter­mine di scadenza del rent to buy; non ha nessun obbligo, ma solo diritto all’acquisto del bene con piena libertà di decidere, alla scadenza, se esercitare o meno tale diritto; i costi a suo carico sono limi­tati alla sola manutenzione ordinaria.	E’ escluso dalle tutele connesse alla disciplina vin­colistica propria della loca­zione; perde la componente da imputare al prezzo di ac­quisto, nel caso non venga esercitato il diritto all’acqui­sto del bene (limitatamente alla parte di detta compo­nente che le parti debbono indicare nel contratto).

Se siete interessati a scaricare un modello di contratto di rent to buy, inviate una mail al seguente indirizzo: info@studio-pandolfini.it. Si evidenza che il modello non è gratuito. Il costo verrà indicato a seguito di ricevimento di mail all’indirizzo info@studio-pandolfini.it.

10. Il rent to buy di azienda

Come si è visto, l’art. 23 del D.L. n. 133/2014 contempla un modello di acquisto graduale della proprietà, in cui l’elemento caratterizzante dell’operazione non è dato dalla natura immobiliare dell’oggetto della cessione, bensì dal “godimento finalizzato all’acquisto”.

Come tale, lo schema negoziale in questione si presta ad essere utilizzato anche per l’acquisizione di beni diversi dagli immobili, e segnatamente per i trasferimenti dei complessi aziendali (con o senza immobili), in relazione ai quali presenta diversi profili di attrattività. In particolare:

• il conduttore/acquirente ha la possibilità di valutare la capacità reddituale dell’azienda e la reale competitività del settore, programmare nel tempo dell’impegno finanziario, creare il c.d. storico creditizio, accantonare parte di quanto versato come acconto prezzo, posticipare i costi e le imposte relative all’acquisition financing e al rogito notarile;
• il concedente/venditore ha la possibilità di rivitalizzare i valori dell’azienda dovuta ad una nuova gestione imprenditoriale che con ogni probabilità coniugherà rischio e rendimento in maniera diversa.

Il rent to buy di azienda ha la stessa funzione e la stessa ratio del rent to buy di immobili per quel che concerne la struttura e la funzione di questo contratto, con l’unica differenza che il primo, nella sua regolamentazione negoziale ha un bene diverso dal secondo. Del resto, l’art.  2556 c.c. non distingue alcun tipo di contratto relativo al trasferimento della proprietà o al godimento dell’azienda, ma si limita ad enunciare il principio in base al quale tutti i contratti relativi al trasferimento o godimento dell’azienda devono essere provati per iscritto, facendo salva l’osservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento di particolari beni che compongono il compendio aziendale. L’azienda, quindi, non ha particolari modalità di trasferimento, per cui circola secondo le forme di circolazione proprie dei singoli beni che la compongono.

Quindi la struttura negoziale del rent to buy è utilizzabile anche per il rent to buy avente ad oggetto un compendio aziendale, comprensivo o meno di beni immobili, salva la particolare disciplina e regolamentazione di detto contratto a seconda se esso, appunto, sia comprensivo o meno di beni immobili.

Nel contratto di rent to buy di azienda è possibile prevedere fin dall’nizio del rapporto contrattuale, oltre al godimento del bene azienda, unitariamente considerato, un patto di opzione (con proposta irrevocabile per un tempo determinato solo in capo al concedente) per il successivo acquisto del bene. In questo caso è trascrivibile l’intero rapporto di rent to buy aziendale, ai sensi dell’art. 23 primo comma D.l. n. 133/2014, e non anche il semplice patto di opzione d’acquisto inserito in un più ampio accordo negoziale di locazione con patto di futura alienazione, solo se nell’azienda siano ricompresi immobili e/o diritti reali su beni immobili, sulla base di quanto previsto dall’art. 2556 c.c.

Nel rent to buy di azienda è l’azienda stessa, nella sua unitarietà che costituisce il bene principale del contratto, anche nel caso in cui in essa siano ricompresi beni immobili. Ne consegue che, qualora nel rent to buy di azienda siano ricompresi immobili, non può parlarsi di locazione immobiliare, ma di mero godimento del bene azienda, non potendosi, quindi, fare riferimento alla disciplina della locazione o dell’affitto di immobili, e tantomeno alla disciplina speciale della locazione di immobili urbani (abitativi e non) di cui alla L. n. 392/1978, nonché alla L. n. 431/1998 in tema di locazione di immobili ad uso abitativo.

Il godimento nel rent to buy di azienda deve essere inteso in senso ampio come il potere di utilizzazione del bene azienda oggetto del rapporto; utilizzazione non necessariamente finalizzata a soddisfare bisogni di natura abitativa o immobiliare in genere, ma quelli di natura aziendale, commerciale, professionale ed imprenditoriale. Da ciò discende la possibilità di utilizzare lo schema negoziale del rent to buy per qualunque tipo di azienda, intesa in senso ampio come complesso unitario di tutti i beni organizzati unitariamente per l’esercizio dell’impresa; pertanto non ha rilevanza che la produttività ancora non sussista, o che non siano presenti tutti gli elementi necessari per la dinamica aziendale o che il complesso sia temporaneamente inattivo oppure con strutture in cattivo stato, né che manchi l’avviamento o la qualifica di imprenditore del concedente o l’esercizio dell’impresa.

11. Il buy to rent e l’help to buy

Dal contratto di rent to buy si devono distinguere altre due figure contrattuali, buy to rent ed help to buy, caratterizzate dalla gradualità nel versamento del corrispettivo, frazionato nel tempo, nonché dalla sfasatura temporale tra l’immissione in possesso del bene e l’adempimento dell’obbligazione principale del compratore.

Il buy to rent è un contratto di compravendita, immediatamente traslativo della proprietà, nel quale è contenuta la specifica pattuizione in base alla quale il prezzo verrà pagato in modo differito, attraverso un numero predeterminato di rate.

Tale figura contrattuale si caratterizza, altresì per la presenza di una condizione risolutiva posta a garanzia del venditore, in base alla quale nell’ipotesi di inadempimento nei pagamenti da parte del promissario acquirente, il contratto si risolve con il trasferimento della proprietà del bene in capo al venditore. Si tratta di una condizione risolutiva unilaterale nell’interesse del venditore di inadempimento dell’obbligazione del pagamento del prezzo, ai sensi dell’art. 1353 c.c., con contestuale possibilità di rinunzia ad esse mentre la condizione è pendente, ed un termine di rinunzia qualora si sia avverata.

L’help to buy è un contratto preliminare di compravendita, di durata variabile, il quale prevede la consegna immediata del bene al promissario acquirente, e il versamento iniziale da parte di quest’ultimo in favore del venditore di una caparra confirmatoria per l’acquisto del bene, pari al 5-10% del prezzo e di successivi pagamenti periodici di un certo importo versati a titolo di acconto sul prezzo, allo scopo di consentire il finanziamento per l’acquisto definitivo corrispondente soltanto all’importo residuo del corrispettivo non versato. I pagamenti versati a titolo di acconto del prezzo con modalità periodica, ricomprendono anche l’immediato godimento del bene e gli oneri fiscali.

Nell’help to buy viene, inoltre, riconosciuto al promissario acquirente un diritto di recesso, libero o vincolato, che gli consente di sciogliersi dal vincolo nel caso in cui, nel corso della durata del contratto, sopravvengano circostanze che rendano l’affare non più vantaggioso, con la previsione a suo carico di una multa penitenziale, di entità variabile, in relazione agli anni trascorsi dalla conclusione del contratto preliminare, con funzione di remunerazione per il promittente venditore per la perdita della disponibilità del bene.

Questa soluzione contrattuale prevede dunque un obbligo di acquisto e i pagamenti periodici effettuati sono interamente imputati ad acconto sul prezzo o caparra, non sussistendo, come invece nel rent to buy, una quota di canone imputata a godimento. L’help to buy ha la finalità di consentire ai futuri acquirenti di ottenere il godimento dell’immobile con una cifra iniziale abbastanza bassa, con corresponsione periodica di importi in denaro da scalare rispetto al prezzo finale, in modo da agevolare l’ottenimento del finanziamento necessario per la parte residua del corrispettivo pattuito per la conclusione della compravendita.

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                                                                                                             Avv. Valerio Pandolfini

Consulenza legale per le imprese

 

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