• LinkedIn
Telefono: 02 36 52 29 61 | info@studio-pandolfini.it
Assistenza Legale Imprese - Milano
  • HOME
  • LO STUDIO
    • Chi Siamo
    • Avvocato Valerio Pandolfini
    • Perché Sceglierci
  • AREE DI COMPETENZA
    • Import Export
    • Proprietà Intellettuale
    • Concorrenza Sleale
    • Compliance Aziendale
    • E-commerce
    • Diritto Societario
    • Contrattualistica d’Impresa
    • Contenzioso
    • Crisi d’Impresa
    • Recupero Crediti
  • SERVIZI LEGALI INNOVATIVI
    • Consulenza Legale Continuativa PMI
    • Check up Contrattualistica Contratti PMI Milano
    • Formazione Legale PMI
    • Ufficio Legale in Outsourcing Per Imprese
    • Passaggio Generazionale Azienda
    • Coronavirus
  • RISORSE
    • Legal Talks – Sessione Q&A
    • Video
    • Pubblicazioni
    • Corsi e docenze
    • Iscrizione alla Newsletter
    • Materiali
    • Archivio Newsletter
  • BLOG
    • Import Export
    • Diritto Societario
    • E-Commerce
    • Contratti Commerciali
    • Contratti Internazionali
    • Diritto Industriale
    • Recupero Crediti
    • Ristrutturazione azienda
    • Compliance
    • Coronavirus
  • CONTATTI
  • Cerca
  • Menu Menu
Coronavirus interrompere pagamento canone locazione

Coronavirus: è possibile interrompere il pagamento del canone dei contratti di locazione e affitto d’azienda, per le attività sospese?

2 Aprile 2020/in Emergenza Coronavirus, News

Indice

1. Coronavirus: la sospensione dei canoni di locazione

La sospensione delle attività commerciali e industriali

Come è noto, le misure adottate per il contenimento dell’epidemia da Coronavirus stanno incidendo pesantemente sulle attività di impresa. In particolare, per effetto dei DPCM dell’8, 9, 11 e 22 marzo 2020, su tutto il territorio nazionale sono tra l’altro sospese:

  • le attività commerciali al dettaglio, ad eccezione delle attività di vendita di generi alimentari, farmacie e parafarmacie, tabaccai, edicole e venditori di alcuni generi di prima necessità;
  • tutte le attività di ristorazione e bar;
  • tutte le attività di palestre, centri sportivi, piscine, centri benessere, termali, culturali, sociali, ricreativi;
  • le attività industriali, ad eccezione delle attività di produzione di beni e servizi di prima necessità, di quelle funzionali ad assicurare la continuità delle filiere, di quelle funzionali ad assicurare la continuità dei servizi di pubblica utilità e essenziali, di quelle che erogano servizi di pubblica utilità e servizi essenziali, delle attività di produzione, trasporto, commercializzazione e consegna di farmaci, tecnologia sanitaria e dispositivi medico-chirurgici nonché di prodotti agricoli e alimentari e delle attività dell’industria dell’aerospazio e della difesa e di rilevanza strategica per l’economia nazionale.

Tali misure hanno avuto e stanno avendo un impatto drammatico sugli esercenti delle attività che devono necessariamente rimanere chiuse, oltre che, in misura minore ma significativa, sulle attività solo indirettamente impattate dai divieti, per effetto delle restrizioni alla circolazione dei clienti e delle modalità di fruizione dell’immobile.

La disponibilità dei locali in cui si esercita un’attività commerciale o industriale è per lo più acquisita attraverso la stipula di contratti di locazione o di affitto di ramo d’azienda.

Sorge quindi la domanda se sia possibile, per gli esercenti di queste attività, che non hanno concretamente usufruito dei locali in cui svolgevano le stesse, o comunque sono stati soggetti a restrizioni – in assenza di clausole contrattuali specifiche (peraltro rare nella prassi) – la sospensione dei canoni locazione o affitto, nel periodo di forzata chiusura dell’attività, o comunque di durata delle restrizioni.

2. La disciplina applicabile

  • Per rispondere al quesito della sospensione dei canoni di locazione, partiamo da una sintetica ricognizione della normativa applicabile. Anzitutto, il codice civile prevede che:
    qualora, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventi definitivamente impossibile, l’obbligazione si estingue (art. 1256 c.c.);
  •  qualora per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventi solo temporaneamente impossibile, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento; anche in tal caso l’obbligazione tuttavia si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla (art. 1256 c.c.);
  •  la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, in base alle norme sulla ripetizione dell’indebito (art. 1463 c.c.);
  • quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale (art. 1464 c.c.);
  • se la prestazione di una delle parti è ancora possibile, ma è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di eventi straordinari e imprevedibili, la parte che deve eseguire tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, e l’altra parte può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto (art. 1467 c.c.).

L’art. 27, comma 8, della L. n. 392/1978 prevede che il conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, può recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione, qualora ricorrano gravi motivi, con preavviso di almeno 6 mesi.

Alle norme ora menzionate si aggiungono infine due norme speciali emanate dal DL n. 18 del 17 marzo 2020 (c.d. decreto “Cura Italia”- qui il testo integrale), per l’emergenza Coronavirus:

  • l’art. 91 del DL n. 18/2020 prevede che il rispetto delle misure di contenimento di cui al decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti;
  • l’art. 65 del DL n. 18/2020 prevede che ai soggetti esercenti l’attività d’impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta in misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020, per gli immobili rientranti nella categoria catastale c/1 (negozi e botteghe).

3. Le ricadute sui contratti di affitto di azienda

Non vi è dubbio che l’epidemia e i provvedimenti volti al suo contenimento rappresentano eventi imprevedibili ed inevitabili, e dunque tali da rendere l’inadempimento impossibile e non imputabile alla parte inadempiente. Le previsioni dei DPCM costituiscono infatti un c.d. “factum principis”, ovvero un provvedimento dell’autorità che incide in modo inevitabile e radicale sulla realizzabilità dei contratti.

Per quanto concerne i contratti di affitto di ramo d’azienda, la sospensione forzosa delle attività incide direttamente, rendendola di fatto impossibile, sulla prestazione principale dell’affittante, consistente appunto nella messa a disposizione di un complesso di beni e rapporti giuridici organizzati per lo svolgimento di un’attività d’impresa.

Pertanto, i provvedimenti dei DPCM che hanno reso impossibile lo svolgimento dell’attività aziendale hanno fatto venir meno l’utilità funzionale che costituisce la principale prestazione contrattuale dell’affittante; divenendo quest’ultima impossibile, e divenendo al contempo impossibile per l’affittuario utilizzare l’azienda oggetto del contratto di affitto, ne consegue che, ai sensi del richiamato art. 1664 c.c., l’affittuario ha diritto ad una corrispondente riduzione del canone, e può anche recedere dal contratto di affitto qualora non abbia interesse all’adempimento parziale (come potrebbe verificarsi qualora la sospensione dell’attività dovesse malauguratamente protrarsi per lungo tempo)

In definitiva, dunque, in caso di affitto di azienda, l’affittuario che non possa esercitare la propria attività durante l’emergenza Coronavirus può legittimamente non corrispondere il canone di affitto, per tutto il periodo di chiusura dell’attività.

Maggiori informazioni sulla Consulenza Legale sulla contrattualistica d’impresa per le PMI.

4. Le ricadute sui contratti di locazione commerciale

Più problematica (in merito alla sospensione dei canoni di locazione), invece la soluzione per i contratti di locazione commerciale. In questo caso, infatti, i divieti imposti dai DPCM non vengono a incidere sulla prestazione principale del locatore, ovvero la messa a disposizione di locali idonei all’uso consentito in base al contratto, in quanto non hanno alcuna attinenza all’immobile in cui si svolge l’attività, alle sue caratteristiche o alla sua idoneità all’uso pattuito. Tali divieti incidono, piuttosto, direttamente od indirettamente sull’attività svolta dal conduttore, indipendentemente dalla prestazione del locatore.

Inoltre, la chiusura temporanea dell’attività non è tale da rendere impossibile la prestazione principale del conduttore, consistente nel pagamento del canone di locazione.

Tuttavia, la giurisprudenza ha recentemente interpretato in termini più ampi la nozione di impossibilità, svincolandola dalle singole prestazioni dedotte in contratto.

In particolare, la Cassazione, nella sentenza n. 18047/2018 ( qui il testo integrale), ha riconosciuto il diritto ad ottenere da un tour operator il rimborso di un pacchetto di viaggio di cui una coppia non aveva potuto godere per la sopravvenuta grave infermità di uno di essi, in quanto, anche se le prestazioni tipiche del contratto (il viaggio ed il pagamento del relativo corrispettivo) erano astrattamente possibili, era diventata impossibile la fruizione della prestazione della controparte, per la circostanza inattesa e sopravvenuta dell’infermità di uno degli acquirenti del pacchetto.

La Cassazione, valorizzando, ai fini della qualificazione dell’impossibilità sopravvenuta, la causa del contratto, intesa come “causa in concreto”, cioè come lo scopo pratico del contratto, ha quindi ritenuto che “l’impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l’esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l’utilizzazione della prestazione della controparte, quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore e il suo interesse a riceverla sia venuto meno, verificandosi in tal caso la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto e la conseguente estinzione dell’obbligazione”.

In definitiva quindi, laddove un evento non prevedibile e non imputabile renda non più perseguibili le reali finalità che hanno motivato le parti a stipulare il contratto, si verifica un’impossibilità della prestazione, con conseguente applicazione della relativa disciplina.

Facendo applicazione di tale principio, ne deriva che, per effetto della sospensione dell’attività disposta dai DPCM, è venuta meno la possibilità del conduttore di fruire della prestazione del locatore; e quindi, il conduttore potrà interrompere il pagamento dei canoni dovuti nel periodo di durata dei provvedimenti di sospensione della sua attività, limitatamente al periodo di durata della sospensione.

Tale soluzione risulta confermata dal menzionato art. 91, D.L. n. 18/2020, che in sostanza giustifica il mancato pagamento dei canoni di locazione per il periodo di obbligatoria chiusura delle attività commerciali.

In ogni caso, in alternativa, il conduttore può comunque recedere dal contratto (dando preavviso di 6 mesi), dato che la sospensione dell’attività prevista dai DPCM, in quanto estranea alla volontà del conduttore, imprevedibile e sopravvenuta alla conclusione del contratto, nonché tale da rendergli gravosa la sua prosecuzione, integra senz’altro i gravi motivi di cui all’art. 27 comma 8 L. n. 392/1978.

Infine, il conduttore potrà comunque usufruire del credito d’imposta previsto dall’art. 65 del DL n. 18/2020.

5. Le attività non sospese

Cosa possono fare i conduttori di locali la cui attività non sia stata sospesa – quali in particolare gli esercizi commerciali che rientrano nelle eccezioni alla sospensione generalizzata – e che abbiano quindi continuato a fruire dell’immobile, sia pure in circostanze che hanno inciso pesantemente sulla loro redditività’?

In questo caso, è più difficile affermare che sia venuta radicalmente meno la possibilità di fruire della prestazione del locatore; il conduttore potrà, semmai, chiedere (invece della sospensione dei canoni di locazione) una riduzione del canone, invocando la difficoltà di applicare le misure relative al mantenimento delle distanze di sicurezza tra i clienti in relazione alle caratteristiche intrinseche dell’immobile.

Oppure, il conduttore potrà chiedere la rinegoziazione del contratto, invocando l’applicazione dell’art. 1467 c.c. sulla eccessiva onerosità sopravvenuta, qualora dimostri l’insostenibilità delle condizioni economiche del contratto per effetto dell’impatto significativo, strutturale e perdurante delle misure previste dai DPCM.

Infine, è probabile che sia consentito anche in questo caso al conduttore di recedere dal contratto (dando preavviso di 6 mesi), ai sensi dell’art. 27 comma 8 L. n. 392/1978.

In tutti i casi, è consigliabile per i conduttori – sia quelli la cui attività sia stata sospesa, sia quelli che abbiano comunque subìto una forte riduzione della redditività della loro attività – cercare di ottenere (in merito alla sospensione dei canoni di locazione) un accordo con il locatore, in modo da evitare un contenzioso legale che si presenterebbe comunque rischioso e di incerto esito, magari avvalendosi dell’ausilio di un legale esperto.

 

Avv. Valerio Pandolfini

Avvocato Contrattualistica d’Impresa

Per altri articoli di approfondimento su tematiche attinenti il diritto d’impresa: visitate il nostro  blog.

 

 

Vuoi maggiori informazioni sul Recupero Crediti nazionale ed internazionale per le PMI?

 


Le informazioni contenute nel presente articolo hanno carattere generale e non sono da considerarsi un esame esaustivo né intendono esprimere un parere o fornire una consulenza di natura legale. Le considerazioni e opinioni riportate nell’articolo non prescindono dalla necessità di ottenere pareri specifici con riguardo alle singole fattispecie. Di conseguenza, il presente articolo non costituisce un (né può essere altrimenti interpretato quale) parere legale, né può in alcun modo considerarsi come sostitutivo di una consulenza legale specifica.

Tags: Contratti Commerciali, Coronavirus
Condividi questo articolo
  • Condividi su Facebook
  • Condividi su Twitter
  • Condividi su WhatsApp
  • Condividi su Pinterest
  • Condividi su LinkedIn
  • Condividi attraverso Mail
https://assistenza-legale-imprese.it/wp-content/uploads/2020/04/Coronavirus-interrompere-pagamento-canone-locazione.jpg 500 1000 Valerio Pandolfini https://assistenza-legale-imprese.it/wp-content/uploads/2020/09/assistenza-legale-imprese-pandolfini-logo-2.png Valerio Pandolfini2020-04-02 12:41:202023-03-03 11:34:49Coronavirus: è possibile interrompere il pagamento del canone dei contratti di locazione e affitto d’azienda, per le attività sospese?
Potrebbero interessarti
contratto licenza licensing in out crossIl contratto di licenza (licensing in, licensing out, cross licensing): cos’è e a cosa serve
Locazione Commerciale Covid CassazioneLocazioni commerciali e Covid-19: la Cassazione conferma che è obbligatorio rinegoziare i canoni
Covid 19 DPCM 22 marzo 2020Emergenza Coronavirus: le attività che possono proseguire, con comunicazione al Prefetto
cessione azienda qualifica contratto formaIl trasferimento dei lavoratori nella cessione o affitto di azienda
Coronavirus interrompere pagamento canone locazioneCoronavirus e responsabilità contrattuale: articolo dell’Avv. Pandolfini su 4c Legal
cessione azienda debiti e creditiLa cessione di azienda: il trasferimento dei crediti e dei debiti
covid 19 protocolli sicurezza aziendeI protocolli di sicurezza anti-Covid per le attività produttive: le sanzioni in caso di inottemperanza
misure di sostegno finanziario alle PMIEmergenza Coronavirus: le misure di sostegno finanziario alle PMI

Ricerca per argomento

Import Export
Diritto Societario
E-commerce
Contratti Commerciali
Contratti Internazionali
Diritto industriale
Recupero crediti
Ristrutturazione azienda
Compliance
Coronavirus

Autore dei contenuti

Consulenza Legale Imprese - Studio Pandolfini Avv. Valerio Pandolfini
CONTATTA LO STUDIO

Ultimi articoli

  • Gli amministratori srlGli amministratori nella S.r.l.: assetto, funzionamento, nomina, compenso, cessazione9 Gennaio 2023 - 12:56
  • la responsabilità degli amm. senza delegaLa responsabilità degli amministratori senza delega5 Gennaio 2023 - 09:57
  • La responsabilità degli amministratori srl azione danni revocaLa responsabilità degli amministratori di S.r.l.: l’azione per danni e la revoca5 Gennaio 2023 - 09:53
  • limiti circolazione quote di srlI limiti alla circolazione delle quote di S.r.l.: clausole di intrasferibilità (lock up), gradimento, prelazione, covendita (drag along, bring along, tag along)27 Dicembre 2022 - 09:33
  • società  tutela soci di minoranzaSocietà: la tutela dei soci di minoranza22 Dicembre 2022 - 09:20

Cerca nel sito

Iscriviti alla Newsletter

Per ulteriori informazioni e per fissare un primo colloquio telefonico o incontro conoscitivo senza impegno, potete:

Chiamarci adesso

al numero 02 36 52 29 61

Inviarci una mail a

info@studio-pandolfini.it

oppure compilare il form

per essere ricontattati

Autorizzo il titolare del trattamento all’utilizzo dei miei dati personali per l’invio di comunicazioni relative alla presente richiesta di contatto in conformità a quanto previsto nell’informativa privacy Privacy Policy

Questo sito è protetto da reCAPTCHA e si applicano i termini di servizio di Google Privacy Policy e Termini di servizio.

Questo modulo di contatto è disattivato perché l’utente ha rifiutato di accettare il servizio Google reCaptcha, necessario per convalidare i messaggi inviati dal modulo.
Assistenza Legale Imprese è una divisione di Studio Legale Avvocato Pandolfini | P.IVA 04848740967 | C.F. PNDVLR64M04D612F | Polizza Generali INA-Assitalia n. 764104068 | Polizza Elite Insurance n. 2015/R/130223
Mail: info@studio-pandolfini.it| Telefono: 02 36 52 29 61 | Privacy Policy | Cookie Policy | Consenso Cookie | Realizzazione sito web: Alkimedia Siti WordPress
Scorrere verso l’alto
Questo sito utilizza cookie, anche di terze parti o tecnologie simili per scopi tecnici e, previo tuo consenso, per altri finalità come specificato nella Cookie Policy. Puoi acconsentire all'uso di tali tecnologie utilizzando il pulsante "Accetta tutti" o negare e chiudere l'avviso utilizzando il pulsante "Rifiuta tutti". Puoi liberamente dare, negare o revocare il tuo consenso in qualsiasi momento cliccando su "Consenso Cookie" in fondo alla pagina. Impostazioni

Rifiuta tutti Accetta tutti
Consenso Cookie

Panoramica Privacy

Questo sito Web utilizza i cookie per migliorare la tua esperienza durante la navigazione nel sito Web. Di questi, i cookie classificati come necessari vengono memorizzati nel browser in quanto sono essenziali per il funzionamento delle funzionalità di base del sito web. Utilizziamo anche cookie di terze parti che ci aiutano ad analizzare e capire come utilizzi questo sito web. Questi cookie verranno memorizzati nel tuo browser solo con il tuo consenso. Hai anche la possibilità di disattivare questi cookie. Tuttavia, la disattivazione di alcuni di questi cookie potrebbe influire sulla tua esperienza di navigazione.
Necessary
Sempre abilitato
I cookie necessari sono assolutamente essenziali per il corretto funzionamento del sito web. Questi cookie garantiscono le funzionalità di base e le caratteristiche di sicurezza del sito web, in modo anonimo.
CookieDurataDescrizione
_GRECAPTCHAThis cookie is set by the Google recaptcha service to identify bots to protect the website against malicious spam attacks.
cookielawinfo-checkbox-advertisement1 yearSet by the GDPR Cookie Consent plugin, this cookie is used to record the user consent for the cookies in the "Advertisement" category .
cookielawinfo-checkbox-analytics11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Analytics".
cookielawinfo-checkbox-functional11 monthsThe cookie is set by GDPR cookie consent to record the user consent for the cookies in the category "Functional".
cookielawinfo-checkbox-necessary11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookies is used to store the user consent for the cookies in the category "Necessary".
cookielawinfo-checkbox-others11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Other.
cookielawinfo-checkbox-performance11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Performance".
CookieLawInfoConsent1 yearRecords the default button state of the corresponding category & the status of CCPA. It works only in coordination with the primary cookie.
PHPSESSIDsessionThis cookie is native to PHP applications. The cookie is used to store and identify a users' unique session ID for the purpose of managing user session on the website. The cookie is a session cookies and is deleted when all the browser windows are closed.
viewed_cookie_policy11 monthsThe cookie is set by the GDPR Cookie Consent plugin and is used to store whether or not user has consented to the use of cookies. It does not store any personal data.
Analytics
I cookie analitici vengono utilizzati per capire come i visitatori interagiscono con il sito web. Questi cookie aiutano a fornire informazioni sulle metriche del numero di visitatori, frequenza di rimbalzo, fonte di traffico, ecc.
CookieDurataDescrizione
_ga2 yearsThe _ga cookie, installed by Google Analytics, calculates visitor, session and campaign data and also keeps track of site usage for the site's analytics report. The cookie stores information anonymously and assigns a randomly generated number to recognize unique visitors.
_gat_UA-154928096-21 minuteA variation of the _gat cookie set by Google Analytics and Google Tag Manager to allow website owners to track visitor behaviour and measure site performance. The pattern element in the name contains the unique identity number of the account or website it relates to.
_gcl_au3 monthsProvided by Google Tag Manager to experiment advertisement efficiency of websites using their services.
_gid1 dayInstalled by Google Analytics, _gid cookie stores information on how visitors use a website, while also creating an analytics report of the website's performance. Some of the data that are collected include the number of visitors, their source, and the pages they visit anonymously.
CONSENT2 yearsYouTube sets this cookie via embedded youtube-videos and registers anonymous statistical data.
Advertisement
I cookie pubblicitari vengono utilizzati per fornire ai visitatori annunci e campagne di marketing pertinenti. Questi cookie tracciano i visitatori attraverso i siti Web e raccolgono informazioni per fornire annunci personalizzati.
CookieDurataDescrizione
_fbp3 monthsThis cookie is set by Facebook to display advertisements when either on Facebook or on a digital platform powered by Facebook advertising, after visiting the website.
fr3 monthsFacebook sets this cookie to show relevant advertisements to users by tracking user behaviour across the web, on sites that have Facebook pixel or Facebook social plugin.
test_cookie15 minutesThe test_cookie is set by doubleclick.net and is used to determine if the user's browser supports cookies.
VISITOR_INFO1_LIVE5 months 27 daysA cookie set by YouTube to measure bandwidth that determines whether the user gets the new or old player interface.
YSCsessionYSC cookie is set by Youtube and is used to track the views of embedded videos on Youtube pages.
yt-remote-connected-devicesneverYouTube sets this cookie to store the video preferences of the user using embedded YouTube video.
yt-remote-device-idneverYouTube sets this cookie to store the video preferences of the user using embedded YouTube video.
yt.innertube::nextIdneverThis cookie, set by YouTube, registers a unique ID to store data on what videos from YouTube the user has seen.
yt.innertube::requestsneverThis cookie, set by YouTube, registers a unique ID to store data on what videos from YouTube the user has seen.
Salva e accetta